В последние годы количество сделок с цифровой недвижимостью постепенно увеличивается, как и количество людей, желающих купить квартиру или дом за биткойны или другие цифровые монеты. Такая сделка дает возможность приобрести недвижимость практически в любой точке мира. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях купли-продажи недвижимости за криптовалюты, в том числе и в России.
Эксперты в статье:
- Жанна Улыбина, партнер юридической фирмы EBR
- Наталья Караянева, основатель Propa’s CEO
- Алексей Славута, инвестиционный директор Kalinka Group
- Ольга Филиппова, член правления Свердловской окружной нотариальной палаты
- Юрий Брисов, преподаватель Московской цифровой школы
В России сделки с криптовалютой вне закона
В России в соответствии с пунктами 5 и 7 статьи 14 ФЗ 259 запрещена оплата услуг и товаров в криптовалютах. В соответствии со стратегией развития финансового рынка до 2030 года, опубликованной ЦБ, рубль останется единственным платежным средством в России. Сделки с недвижимостью с использованием криптовалюты запрещены в России.
«Покупатели, расплачивающиеся криптовалютами за недвижимость, несут высокие риски, в том числе риск того, что Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. По такой сделке невозможно получить имущественный вычет на покупку недвижимости, также риск привлечения к ответственности за нарушение требований 259-ФЗ», — говорит партнер юридической фирмы «ЕБР» Жанна Улыбина.
По ее словам, единственным вариантом для сторон, которые намерены совершить сделку купли-продажи недвижимости с оплатой криптовалютой в России, является заключение договора купли-продажи недвижимости в рублях с одновременной сделкой купли-продажи криптовалюты (опцион, возмещение встречных требований) или покупка недвижимость через криптовалютный фонд (биржу).
А как у них
Пока только несколько стран, включая США, Индонезию, Сингапур и Швейцарию, разрешили покупку недвижимости за криптовалюту. Сделка по покупке дома за криптовалюту полностью безопасна и легальна — до тех пор, пока она происходит по законодательству страны, в которой находится недвижимость.
«Вот пример того, как это происходит в Индонезии. Покупатель заключает с продавцом договор, который идентифицирует счет продавца на крупнейшей местной криптовалютной бирже INDODAX и переводит туда эквивалентную стоимость в долларах США. Компания, получив криптовалюту, продает ее на бирже и зачисляет на свой счет Продавец получает заказ на покупку, подтверждающий оплату.Транзакция аналогична, если бы оплата была произведена по безналичному расчету.В этом случае нет валютного контроля и необходимости для проверки происхождения средств», — говорит Алексей Славута, директор по инвестициям «Калинка Групп».
В США сделка проходит по той же схеме, что и в Индонезии, но нотариус осуществляет все расчеты через счет условного депонирования и открывает счет на бирже. Продавец получает деньги, когда право собственности на недвижимость переходит к покупателю. Вся процедура контролируется нотариусом, но в США покупателя попросят подтвердить происхождение средств.
Юрий Брисов, преподаватель Московской цифровой школы:
— Четко установленных процедур для криптовалют пока нет. Во многих странах вас попросят раскрыть конечную цель вашего бизнеса, чтобы не нарушать законы о ценных бумагах. Наш опыт показывает, что когда мы просчитывали логистику сделки, то понимали, что такая схема может окупиться только при массовых, типовых сделках. Покупать дом за криптовалюту для частного пользования в Европе или США пока преждевременно.
NFT-токен как будущее рынка недвижимости
Недвижимость также можно приобрести с помощью токенов NFT. Главное отличие NFT-токенов от других криптовалют в том, что они не подлежат погашению (в отличие от биткойнов) и не разбиваются на части. Таким образом, одна монета содержит всю информацию (все активы) о продаваемом предмете. Эта информация хранится в блокчейне, поэтому владелец токена может доказать происхождение предмета. Это делает покупку предмета понятной инвестицией.
Технология сделки с помощью NFT-токенов
Продажа недвижимости за токены NFT работает следующим образом. Во-первых, необходимо юридически подготовить продажу имущества: собственник подписывает документы, которые будут закреплены за специально созданным токеном NFT. Наряду с этими бумагами токен может содержать акты, отчеты, фотографии и даже видео. Именно токен NFT служит доказательством права собственности, объясняет Наталья Караджанева, основатель и генеральный директор Propa. В юридическом смысле тот, кто владеет токеном, также является владельцем собственности, которую представляет токен.
«NFT хранится в распределенном реестре и выставляется на продажу на рынке NFT, таком как OpenSea или Nifty Gateway от Gemini. Потенциальные покупатели делают ставки. После выбора победителя аукциона они оплачивают свою покупку в фиате или криптовалюте. периода времени после получения денег продавцом. «NFT переводится на кошелек покупателя, что завершает формальности. Если что-то в этой цепочке не получается, то и сама транзакция отменяется», — поясняет Наталья Караджанева.
Схема проведения сделки в России
Шаг 1 — найти продавца недвижимости, который хочет криптовалюту. Необходимо помнить, что в криптовалюте невозможно сразу определить цену лота из-за ее волатильности. Поэтому сумма криптовалюты, которая будет передана продавцу, определяется только в момент совершения сделки.
Шаг 2 — Проведите юридическую проверку документов на недвижимость продавца. К ним относятся: документы, на основании которых было приобретено имущество, технический план, выписка из ЕГРЮЛ.
Шаг 3 — Просмотрите недвижимость и убедитесь, что ее характеристики соответствуют информации, указанной в документах.
Шаг 4 — Убедитесь, что у продавца есть кошелек в нужной криптовалюте. Вы можете сделать это, выполнив тестовый перевод небольшого количества криптовалюты со своего криптовалютного кошелька.
Шаг 5 – согласование схемы сделки с продавцом.
«Хотя криптовалюта не включена в перечень субъектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, она считается имуществом по ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Наиболее простой схемой сделки является заключение договора обмена криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи недвижимости, договоров купли-продажи криптовалюты и договоров взаимозачета, в которых продавцы и покупатели должны определить свои взаимные обязательства, — говорит Жанна Улыбина.
Шаг 6 — осуществление взаиморасчетов между сторонами. Взаиморасчеты в случае договора мены отсутствуют. Во втором случае после нотариального заверения договора купли-продажи криптовалюты покупатель недвижимости переводит криптовалюту со своего криптовалютного кошелька на криптовалютный кошелек продавца недвижимости.
«Обе стороны должны получить подтверждение о зачислении криптовалюты на счет продавца. После получения этого подтверждения нотариус удостоверяет договор купли-продажи имущества и договор взаимозачета, после чего направляет документы в Росреестр. В пятидневный срок Сделка будет зарегистрирована, а покупатель получит необходимые документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, — поясняет Жанна Улыбина.
История сделок
Первая реклама биткоин-хауса появилась в марте 2013 года. Дом на небольшом участке земли в Канаде выставлялся на продажу, и владелец тогда сказал, что ему нужны цифровые монеты для развития своих веб-проектов. В 2014 году было опубликовано первое объявление о продаже элитной недвижимости. Семикомнатная вилла в Израиле с пятью ванными комнатами и джакузи выставлена на продажу за 5 тысяч. биткойны (около 3 миллионов долларов на тот момент).
Первым российским девелопером, объявившим о продаже недвижимости за криптовалюты, стала компания M9 Development в 2017 году. Он предлагал к продаже дома в одном из поселков на Новороссийском шоссе за биткоины. Но поскольку в России нет законов, регулирующих налогообложение криптовалют, M9 наняла многонациональную юридическую фирму для оформления сделки в рамках нашего правового поля.
А в июне 2021 года на аукционе NFT была продана киевская квартира Майкла Аррингтона, основателя TechCrunch.Он купил квартиру в 2017 году, после чего сделка вошла в историю как первая продажа недвижимости полностью с использованием технологии блокчейн.Теперь квартира снова вошла в историю, став первым объектом недвижимости, проданным с использованием технологии NFT.
